Как оформить в собственность придомовую территорию?

Для многих слова «кадастр» и «Земельный кодекс» являются чем-то далеким, страшным и непостижимым. Однако на самом деле мы с вами - жильцы многоквартирных домов - тоже являемся землевладельцами. Хотя не все знают, какие у жильцов есть права на придомовую территорию, как оформить ее в пользование и какую из нее можно извлечь пользу.

Межевали, да не вымежевали

Вопросы использования придомовой территории и проблемы ее передачи в общую долевую собственность жильцов обсуждались на Всероссийской конференции «Земельный участок многоквартирного дома», которая состоялась 27-28 августа в Московском областном учебном центре «Нахабино».

Там отметили, что успехи в части формирования и межевания участков в Москве пока невелики. Так, с начала 2009 года было размежевано только 12 участков в столице, и из них под многоквартирным домом - только один (в этом доме, по данным участников конференции, в основном проживают космонавты, то есть уважаемые люди, по-видимому, для них этот вопрос решался с меньшим количеством бюрократических препон). По информации, которой поделился фонд «Институт экономики города», единственным городом России, в котором проведено межевание и кадастровый учет всех участков, является Пятигорск.

В Москве межевание земельных участков должно было завершиться в июле 2008 года, однако, как видим, заметных подвижек в этом деле пока не происходит (всего около тысячи столичных домов стоят на земле, учтенной в кадастре). И немалая в том заслуга, конечно же, чиновников.

Право есть, но ты докажи...

Прежде всего, стоит разобраться, каким образом возникает право на придомовую территорию. Как подчеркнул председатель общественного движения «Жилищная солидарность» Дмитрий Катаев, всем хотелось бы, чтобы участок принадлежал жильцам дома «по определению», однако такое право у владельцев квартир возникает только после получения кадастрового номера и внесения участка в Единый государственный реестр.

Тут есть еще несколько подводных течений: у жильцов есть право на участок под их домом и, согласно ст. 36 Земельного кодекса, прилегающую территорию (ее размер вычисляется в зависимости от этажности дома и количества квартир). Между тем многие чиновники пользуются юридической безграмотностью населения и ничтоже сумняшеся оформляют в пользование жильцов землю непосредственно под самим домом - и только! А как ее использовать, если на ней уже построен дом? Между тем, если не оформить в общую долевую собственность придомовую территорию, ею запросто может воспользоваться кто-нибудь другой. Там могут организовать парковку или вообще возвести еще один дом.

Руководитель Информационно-правового центра по жилищной реформе Виктор Федорук советует жильцам, подающим заявление с просьбой сформировать и оформить в собственность участок, обязательно прописывать следующую формулировку: «Участок под многоквартирным домом и прилегающую к нему территорию». Иначе чиновники могут выделить участок по границам самого дома. Кроме того, как подчеркнул независимый эксперт при Минюсте РФ Анатолий Рекант, в подаваемом заявлении нельзя просить «выделить участок» - лучше требовать его сформировать.

Мифы и реальность

Помимо бюрократических преград, мешающих быстрому выделению и оформлению земельных участков, существует еще ряд препятствий, но связанных уже с субъективными причинами. О них рассказал Дмитрий Катаев.

Первое заблуждение. Жильцы дома уверены, что формирование участка напрямую связано с образованием ТСЖ в доме и без ТСЖ получение прав на землю невозможно. Это не так! Просто, поясняет эксперт, с помощью ТСЖ участком будет легче управлять и распоряжаться. Однако спешить образовывать ТСЖ, надеясь, что это освободит от налога на землю, тоже не стоит. Закон, освобождающий ТСЖ от этого бремени, действительно существует, но в реальности он фиктивный: ТСЖ и так не платит никаких налогов, их платят только физические лица. Так что участникам общей долевой собственности все равно придется раскошелиться.

Второе заблуждение. Позиция некоторых жильцов: «Мы против частной собственности на землю! Земля принадлежит народу!» Как уверен Катаев, даже в этом случае необходимо оформлять участок в общую долевую собственность, иначе он достанется кому-нибудь еще.

Третье заблуждение. Налог на землю слишком велик. Это тоже не совсем верно. Налог на землю под многоквартирным домом, в котором вам принадлежит квартира, составляет 0,1% от кадастровой стоимости участка. Правда, стоит заметить, что размер налога по Москве может различаться в 500 раз - такова разница в кадастровой стоимости участков в ЦАО и, например, в Зеленограде. Однако в среднем налог для обладателя двухкомнатной квартиры в панельном доме составляет около 150 рублей. Если так задуматься, не слишком большая плата за уверенность в завтрашнем дне. Можно и оспорить кадастровую стоимость недвижимости.

И наконец, еще один стимул, который должен подтолкнуть граждан к добровольному и быстрому оформлению участков: на землю под многоквартирным домом, на которую не получено право общей долевой собственности, может быть введена арендная плата. Она, может быть, и будет равна ставке налога (для владельцев жилых помещений, а для нежилых - больше налога примерно в 10 раз), однако гарантий на землю у владельца уже никаких не будет.

Земельные истории

И напоследок пара историй из жизни: как жильцы борются с чиновниками за право на землю. Забегая вперед, можно сказать, что хеппи-эндов немного.

Так, например, с 2003 года (!) судится с районной администрацией за право распоряжаться придомовой территорией ЖСК «Наука» в подмосковном Троицке. Камень преткновения в том, что земля в центре Троицка довольно дорогая, и на нее имеют виды не только сами жильцы. Довольно распространенная проблема. Пока же суд да дело, земля как бы остается ничьей, и на ней уже появилась платная парковка, а в дальнейшем может быть построено несколько объектов.

Жителям другого ЖСК, которые уже оформили землю в свою собственность, местные власти предлагают ремонтировать за счет жильцов общественную дорогу, которая примыкает к территории дома. Правда, юристы видят свет в конце тоннеля: раз дорога принадлежит ЖСК, он имеет полное право ее отремонтировать, а затем брать плату за проезд по частной территории! А трафик на дороге немалый: она ведет и в местную больницу, и проходит мимо детсада.

Ну и наконец, полный позитив. Во Владивостоке жители местного ТСЖ «Толстовцы» (кстати, расположенного на самой высокой точке города) нашли новый способ борьбы с чиновничьим произволом и захватом земли. На придомовой территории, на которую давно имеет виды некая строительная фирма, жильцы возвели детскую площадку и крупными буквами на ней вывели: «Детская площадка имени Владимира Путина». Сносить такой объект пока не рискнул никто, и разрешение на строительство у фирмы-захватчика истекает... Воспользоваться подобным опытом «Толстовцы» рекомендуют всем, кто столкнулся с посягательством на придомовые земли.

Какую же пользу можно извлечь из придомовой территории? Во-первых, это моральная польза. Жильцы будут спокойны, зная, что, например, их детскую или спортивную площадку не снесут, не построят по очень ближайшему соседству другой дом, зелень не вырубят, чужие гаражи не прилепят. Во-вторых, выгода может быть и чисто коммерческой. Часть территории (по решению собрания жильцов) можно сдавать в аренду, например, владельцу какого-нибудь киоска. Можно также сдавать в аренду подвалы, чердаки и крышу. Можно использовать даже поверхность самого дома - сдавать в качестве рекламных площадей (прибыль, кстати, немалая, если дом выгодно расположен). Так что борьба за землю себя с лихвой окупает.

Автор Алевтина Максимова